Was ist Baurecht?

Beim Baurecht handelt es sich um ein zeitlich befristetes Recht, auf einem Grundstück eine Immobilie zu errichten und zu bewirtschaften
Als Gegenleistung dafür, sprich für die Einräumung des Baurechtes, bekommt der Grundstückseigentümer einen sogenannten Bauzins vom Bauberechtigten

Gibt es eine Rechtsgrundlage für Baurecht?

Die gesetzliche Grundlage bildet das Baurechtsgesetz (BauRG). Dabei handelt es sich um ein Bundesgesetz, das bereits seit 1912 in Kraft ist. Darin ist gesetzmäßig eine Laufzeit zwischen mindestens 10 Jahren und maximal 100 Jahren möglich.
Sehr oft wir ein Vertrag mit 99 Jahren geschlossen Welche Rechte hat bleiben mir mit Baurecht?  Grundsätzlich hat der Grundeigentümer noch folgende Möglichkeiten: Er kann das Grundstück belasten, veräußern, verschenken oder vererben.
Lediglich die Variante der Eigennutzung als mögliche Grundstücksverwendung fällt weg.

Grundsätzlich unterliegt der Bauzins der freien Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Bauberechtigten
In der Regel wird ein Bauzins vereinbart, der sich an einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswertes orientiert
Normalerweise liegt er bis zu 3,5% und errechnet sich aus (Grundstücksgröße * Verkehrswert * Bauzins – wie im Beispiel angeführt)

Ein Beispiel: Bei einer Grundstücksgröße von 3.000 m2, einem Verkehrswert von € 200, - /m2 und einem Bauzins von 3,5 % verdient der Grundeigentümer in 25 Jahren € 663.269, -, nach 99 Jahren gar € 6,115.151, -! Dabei ist die Wertsteigerung des Grundstückes noch nicht berücksichtigt (siehe Grafik Bauzins kumuliert in Euro)

Der Verkehrswert wird in einem sogenannten Vergleichswertverfahren durch den Bauträger ermittelt, allerdings immer in Abstimmung mit den Grundeigentümern
Im Bedarfsfall kann der Verkehrswert auch durch einen gemeinsam bestimmten Sachverständigen ermittelt werden.

Mit Erteilung der Baubewilligung kann der Baurechtsvertrag unterfertigt und im Grundbuch eingetragen werden. Ab dann beginnt der monatlich Bauzins zu laufen.
Während der Bauphase wird dieser vom Bauträger bezahlt
Nach Fertigstellung und Übergabe der einzelnen Wohnungen treten die einzelnen Wohnungseigentümer an die Stelle des Bauträgers. Dann über weist die Hausverwaltung monatlich den vereinbarten Bauzins.
Als zusätzliche Sicherstellung erhält der Grundeigentümer eine Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten. Diese ist nach Beendigung des Baurechtsvertrages an die Wohnungseigentümer verzinst auszuschütten
Denn wie bei den Betriebskosten trägt auch beim Bauzins die Eigentümergemeinschaft gemeinsam das Risiko

Auch wenn das Baurecht grundsätzlich ein auflösungsfeindliches Rechtsinstitut ist, bleibt der Grundeigentümer durchaus abgesichert
Bei der Hausverwaltung laufen sämtliche Mietinnahmen in einen sogenannten Mietenpool. Aus diesem Mietenpool wird zuerst der Bauzins an den Grundeigentümer überwiesen, bevor etwaige Betriebskosten und Gemeindeabgaben fällig sind. Somit wird der Bauzins immer am Anfang des Monats zur Auszahlung gebracht.
Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass der Bauzins nicht überwiesen wird, steht dem Grundeigentümer die vom Pächter hinterlegte Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten zur Verfügung. Diese muss selbstverständlich nach Verwendung immer aufgefüllt werden.
Somit kann der Bauzins aus der Kaution über 2 Jahre bedient werden, ohne dass dem Grundeigentümer wirtschaftlicher Schaden entsteht.
Sollte nach Ablauf von 2 Jahren der Bauzins immer nicht bezahlt werden, geht das errichtete Gebäude in den Besitz des Grundeigentümers über. Das ist auch im abgeschlossen Baurechtsvertrag vereinbart.

Mit Einräumen des Baurechts stehen dem Bauberechtigten die Rechte eines Fruchtnießers am Grund und Boden zu. Das heiß er darf dort entsprechend den Bestimmungen des Baurechtsvertrages das Gebäude errichten und auch erhalten.
Der Grundeigentümer hat keinerlei Aufwand und es kommen auch kein Kosten wärhend des Baurechts auf ihn zu
Die Betriebskostenabwicklung wird von der Hausverwaltung übernommen. Die Kosten dafür tragen die Wohnungseigentümer
Der Grundeigentümer hat in keinerlei Weise mit den Mietern zu tun.

Bei der Einräumung eines Baurechtes handelt es sich um laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung
Diese jährlichen Einnahmen werden gemeinsam mit dem sonstigen Einkommen des Grundeigentümers versteuert.
Die Versteuerung erfolgt in kleinen Tranchen und nicht wie beim Grundstücksverkauf auf einmal
Die Höhe der Steuerbelastung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des Verpächters und beträgt zwischen 0 und 55 %
Wir empfehlen die Beratung mit einem Steuerberater bezüglich der steuerlichen Auswirkungen eine Baurechtseinräumung.

Das Baurecht wird durch einen Baurechtsvertrag eingeräumt, den der Grundeigentümer mit dem Bauberechtigten abschießt
Dieser wird im Grundbuch bei der Liegenschaft eingetragen – im C-Blatt als Belastung. Es wird einen eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet, wo der Bauberechtigte eingetragen wird.
Sämtliche mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten trägt der Bauträger.
Zu Beginn des Bauvorhabens ist der Bauträger der Bauberechtigte. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages einer parifizierten Wohnung geht dieser Vertrag anteilig auf den einzelnen Wohnungseigentümer über Sonderfall: Umwidmung
Umwidmungen müssen prinzipiell selbst vom Grundeigentümer bei der Gemeinde beantragt werden
Selbstverständlich übernimmt der Bauträger gemeinsam mit dem Generalplaner eine beratende Funktion ein.

Grundsätzlich sollten die Grundstücke bereits aufgeschlossen sein
Wenn dies nicht der Fall ist, übernimmt der Bauträger die anfallenden Kosten
Sollten sie nicht in der Projektentwicklung als Privatstraßen geführt werden, müssen Verkehrsflächen (z.B.: Straßenherstellung an das öffentlich Gut abgetreten werden)

Prinzipiell fällt am Ende der Laufzeit das Baurecht und damit auch das Gebäude ins Eigentum des Grundstückseigentümers
Wenn nichts anders vereinbart ist, hat der Grundeigentümer an den Bauberechtigten mindestens 25 % des Bauwertes, der noch vorhanden ist, zu zahlen
Üblicherweise wird 15 Jahre vor Beendigung des Baurechtsvertrages mit den Wohnungseigentümern die weitere Vorgangsweise besprochen. Dabei gibt es drei Möglichkeiten
Möglichkeit 1: ein neuer Baurechtsvertrag wird vereinbart
Möglichkeit 2: die Grundeigentümer wollen keinen neuen Baurechtsvertrag abschließen. In diesem Fall wird ein Sachverständiger beauftragt, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen und der Grundeigentümer muss laut Vertrag 25% des ermittelten Verkehrswerts an die Wohnungseigentümer ausbezahlen. Das Objekt fällt zur Gänze in seinen Besitz
Möglichkeit 3: Der Grundeigentümer möchte sein Grundstück anteilig an die Wohnungseigentümer verkaufen. Diese erreichen so klassisches Wohnungseigentum.